法拍增加,銀行不動產擔保品仍保值?

2018年上半年拍賣移轉量2549棟,相較去年同期增加了5.1%,拍賣標的除了個人所有權外,還包含小型建案的未售屋,如臺北市北投區「樂高高」、新北市樹林區「永捷京都」、臺北市信義區「信義101」等等,可窺知債務人多為資金週轉不靈的個人、企業或中小型建設公司,導致須拍賣房屋以償還借款。

 

資金週轉與大眾生活密不可分,而銀行業又扮演舉足輕重角色,舉凡個人存款、貸款,乃至公司企業發展、國際貿易、政府政策及貨幣政策實施等等,銀行業在資金供給者及資金需求者間,藉由吸收存款再加息貸出,向社會各方提供資金,再從中謀取適當利益、促進社會經濟發展。

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然而,銀行業運用大眾存款貸放資金,不僅需有健全的授信標準,更應建立完整穩健的授信擔保品估價準則,尤其以不動產做擔保品所涉及貸款金額龐大,目前金融機構辦理授信擔保評估,大部分由該金融機構自行評定,然而以拿著「大眾資金」來運用,為要賺取利潤的角色,其自行估價,決定貸放額度的立場,明顯不如公正第三方來得公允,一旦房市景氣變動,就容易有錯估情勢、債權無法回收的風險,債權不能回收將成為銀行的不良債權,流入法拍市場,最後回收的拍賣價金若與市價落差過大,不僅有損銀行績效、更傷及大眾存款安全。

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本所認為應加強金融授信與地政估價之連結,透過第三方不動產估價師為銀行債權及大眾存款把關,估價師可針對擔保品處分難易度、他項權利狀態、土地增值稅等搜集資料並詳盡調查,提供中立客觀估價報告書,將可達到妥適控管授信擔保品風險的目的,有效降低債務不履行的風險。

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關鍵字:擔保品估價、不良債權、房貸估價、土地估價、商辦估價、不動產估價、不動產抵押貸款

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